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17 décembre 2015

Immobilier : ces banquiers qui calculent vos intérêts à leur avantage

teg eronne, une erreur en votre faveur

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Le recours à une année «lombarde» de 360 jours au lieu de 365 pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier a plusieurs fois été condamné par la justice. Mais la pratique est maintenue par certaines banques.

Il faut croire que la terre tourne autrement en Lombardie que dans le reste de la planète. L’année «lombarde», utilisée depuis des siècles par les banquiers ne compte en effet que 360 jours, soit 12 mois de 30 jours. Et c’est sur ce principe, officiellement pour des raisons de simplification, que s’appuient bon nombre d’établissements financiers pour calculer les intérêts d’un prêt immobilier. Une pratique source d’un bras de fer juridique entre banquiers et avocats ou associations de consommateurs et qui a déjà donné lieu à quelques condamnations.

Comme le révèle Le Parisien dans son édition de lundi, la banque LCL a diffusé auprès de ses conseillers clientèle une note «A ne pas remettre à la clientèle. Argumentaire à usage uniquement oral», visant à décourager les recours en justice éventuels des emprunteurs. Alors que cette pratique est de plus en plus souvent évoquée par les médias, il s’agit d’éviter de coûteuses procédures. Car en cas d’annulation, les prêts retoqués peuvent être réduit au taux légal, sous la barre des 1 %.

Incompréhensible pour un particulier

Concrètement, la méthode de calcul ne change rien sur une année pleine sur les échéances classiques puisque dans un cas de figure les intérêts se répartissent sur 12 mois moyens de 30 jours contre 12 mois moyens de 30,416 jours pour une année «normale». Les choses se corsent pour les intérêts intercalaires, ceux correspondant à des mois incomplets. Admettons que vous ayez souscrit un prêt de 100.000 euros à 3 % avec prélèvement le 25 du mois. Si le prêt démarre le 10, il y aura une premier versement d’intérêts sur 15 jours. Dans ce cas le montant vaudra (100.000 x 3 %) x (15/360) = 125 euros pour une année lombarde contre (100.000 x 3 %) x (15/365) = 123,29 euros pour une année civile normale. Soit 1,71 euro d’écart.

«La différence est faible, mais lorsque l’on cumule cela sur tous les prêts accordés, cela représente des sommes importantes ne correspondant à aucun service supplémentaire, souligne l’avocate Ganaëlle Soussens, spécialiste du droit immobilier. Et puis pour un particulier, c’est incompréhensible d’avoir un taux conventionnel de son prêt calculé sur 360 jours alors que le taux effectif global (TEG) doit, lui, être calculé sur 365 jours.» Comme le rappelle cette spécialiste, l’obligation de recourir à des calculs sur 365 jours ne concerne que les particuliers puisque le recours à l’année lombarde est autorisé dans un cadre professionnel.

Selon l’avocate, une décision de la cour d’appel de Versailles du 2 avril 2015 prolonge un arrêt de la cour de cassation de juin 2013 condamnant «sans ambiguïté» le recours à cette année lombarde. Si plusieurs établissements ont depuis fait évoluer leurs modes de calcul des intérêts, ce n’est pas le cas pour toutes les banques. Seraient alors contestables les prêts mentionnant le recours à une année de 360 jours.

Il peut y avoir gros à gagner puisque les prêts retoqués par la justice doivent être alignés sur le taux légal, désormais fixé chaque semestre (actuellement à 0,99 %). Selon les jurisprudences, le taux du crédit peut alors suivre l’évolution du taux légal sur toute la période du crédit voire être fixé une fois pour toute à sa valeur au moment de la signature du prêt (solution encore plus avantageuse pour l’emprunteur).

Source : Le Figaro du 01/12/2015

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