Actualités

23 mai 2016

TEG Les Échos 84 milliards de risque pour les banques

84 milliards  de risques  pour  les banques

Teg erroné 84 milliards de risques pour les banques

Le diable est dans les détails, en particulier quand il s’agit de contrat. En ce qui concerne les crédits immobiliers, pour 47 % d’entre eux ayant un encours de 824 milliards d’euros – chiffres de mai 2014 – il existe un risque de contestation selon Les Expertiseurs du Crédit. Depuis 2 ans, la société accompagne le consommateur dans l’analyse de ses contrats et travaille étroitement avec des cabinets d’avocats – en l’occurrence Duel – pour toute action juridique.

Ainsi, les Expertiseurs du Crédit considèrent qu’ »une épée de Damoclès de 84 milliards d’euros pèse sur les banques ». En se basant sur leurs analyses effectuées entre le 1er janvier et 31 juillet 2014, notamment sur des crédits immobiliers moyens de 176.000 euros et un taux moyen de 3,95 %, ce serait près de 1,4 millions d’emprunteurs qui seraient concernés par les irrégularités dans leur contrat de crédit.

2 irrégularités repérables à l’œil nu

Avant toute chose, il faut savoir que le crédit immobilier est régi et encadré par le code de la consommation (article L 312-2 et articles L 312-7 à L 312-14-2). Le législateur a cherché à protéger le consommateur, la jurisprudence illustrant le droit applicable. Les sanctions en cas de non-respect sont souvent lourdes pour les banques qui présentent des manquements graves.

Le consommateur peut détecter, du 1er coup d’œil, deux premières irrégularités sur son contrat de crédit :

– La mention de 360 jours, au lieu de 365 jours. Selon un arrêt de la Cour de cassation de 2013, le calcul des intérêts sur la base d’une année de 360 jours (année lombarde) est illégal pour les particuliers. Si cette mention est inscrite dans le contrat, la banque est fautive. Elle est généralement inscrite, selon les contrats, dans la partie conditions générales, conditions financières ou modalités et lieux de paiements.

– Omission du taux de période : le taux effectif global (TEG) doit être absolument indiqué pour la période mensuelle (taux de période mensuel). Son absence équivaut à une non-communication du TEG, une faute grave.

Selon les articles 1304 et 2224 du Code civil, la prescription est de 5 ans pour toute contestation la conclusion du prêt constituant la date de départ. C’est le cas pour les 2 irrégularités présentées ci-dessus. Cependant, la contestation peut être postérieure si la justice vous considère comme un particulier néophyte.

Un crédit contracté en 2005 peut donc être concerné une fois les irrégularités constatées. L’article 2232 du code civil indique que la prescription s’éteint 20 ans après la signature du contrat. Il est encore possible de contester son crédit 5 ans après le règlement de sa dernière échéance.

Près de 30 erreurs majeures identifiées

D’autres erreurs peuvent être commises par les banques : oubli de frais obligatoires, d’informations requises ou encore, erreurs de calcul du TEG. Celui-ci doit intégrer tous les frais, directs ou indirects intervenus dans l’octroi du prêt afin que le consommateur puisse comparer de façon égale les offres des banques. Les frais de garantie et bancaires par exemple doivent en faire partie. Or, toutes les banques ne respectent pas ces obligations. Au total, une trentaine d’erreurs majeures sont répertoriées.

Il peut arriver, par exemple, que le TEG soit trop élevé. A l’inverse, si le TEG est plus bas après calcul, évitez de le signaler, vos mensualités en seraient impactées, et pas dans le bon sens ! Selon les résultats d’une enquête menée sur le sujet par Les Emmerdeurs et publiée en mars 2014, « 50 et 70 % des prêts immobiliers afficheraient un TEG inexact ». L’enquête est disponible à 19 euros pour les abonnés.

Afin de ne pas se tromper et d’augmenter les chances de succès, Les Expertiseurs du Crédit proposent un diagnostic-détection pour un peu moins d’une centaine d’euros. Chaque composante réglementaire du crédit immobilier est analysée, la partie chiffrée recalculée et le consommateur est informé des résultats.

Le compte-rendu d’experts est par la suite envoyé si une irrégularité est trouvée. Le consommateur décide de la démarche à suivre. La société propose 2 forfaits selon les irrégularités et se veut la plus transparente possible dans son processus.

Récupérer 59.500 euros d’intérêts

Comme le souligne Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du Crédit, « le consommateur craint sa banque ». Il est vrai qu’un banquier peut rapidement devenir impressionnant avec sa maîtrise du langage technique et juridique. Par ailleurs, engager un avocat, qui plus est compétent en droit bancaire, ce n’est pas gratuit. Les forfaits des Expertiseurs du Crédit prennent en compte de nombreux paramètres, pour des offres intéressantes et cumulables avec une assurance juridique, qui peut diminuer le prix.

Le consommateur, une fois le problème identifié, peut choisir la médiation. Malheureusement, il est rare qu’elle fonctionne, le médiateur n’étant pas toujours prompt à défendre ses intérêts. « La voie de la négociation est trop aléatoire et [les] résultats financiers insuffisants, au regard des sommes récupérables ».

Les Expertiseurs du Crédit excluent près de 50 % de leurs dossiers avant d’aller en justice : « C’est stressant pour un consommateur d’aller voir sa banque. On va en justice quand il y a un vrai problème » déclare Laurent de Badts. C’est ici que les avocats prennent la relève. D’ici la fin de l’année, entre 150 et 200 dossiers devraient être traités avec le cabinet d’avocats Duel.

Quelles sont les sanctions légales appliquées à la banque ? Une fois l’irrégularité confirmée par le juge du Tribunal de Grande Instance, le taux accordé est annulé, remplacé par le taux légal en vigueur pour le passé et le futur. Basé sur les taux de rendement actuariel des adjudications de bons du Trésor, il est de 0,36 % en moyenne sur les 5 dernière années.

Le taux légal affiche 0,04 % en 2014 contre 3,79 % en 2009. De quoi faire une bonne affaire. Ainsi, le gain global, pour un prêt en moyenne de 176.000 euros avec un taux de 3,70 % contracté en 2010, peut s’élever à 59.500 euros d’intérêts récupérés.

Bientôt des banques juges et parties ?

Cependant, quelques interrogations se posent sur ce taux légal qui varie chaque année. Les Expertiseurs du Crédit considèrent qu’il « devrait rester à son niveau actuel pendant encore les cinq à sept ans qui viennent ». Si le taux légal devait à devenir trop fort, le consommateur peut choisir de « faire racheter son crédit par un autre établissement ».

Selon une ordonnance du 20 août 2014, le taux légal sera calculé chaque semestre à partir du 1er janvier 2015 et laisse les banques juges et parties pour les Expertiseurs du Crédit. En attente du décret, Laurent de Badts parle d’une véritable « usine à gaz » et considère que les banques cherchent à éviter le potentiel contentieux de 84 milliards d’euros.

Enfin, les Expertiseurs du Crédit insistent sur l’importance pour le consommateur de faire valoir ses droits, d’autant plus que le taux légal est plus intéressant depuis 2010 et que les banques commettent de nombreuses erreurs. Maintenant que vous savez tout, ressortez votre contrat de prêt immobilier et soyez attentif.

Les cookies assurent le bon fonctionnement de nos services. En utilisant ces derniers, vous acceptez l'utilisation des cookies.En savoir plusOK